Atıl fabrikalar lojistikte arsa sorununa çözüm oluyor
Atıl fabrikalar, yükselen arsa maliyetleri ve depo açığı nedeniyle lojistik şirketleri için yeni tesis fırsatına dönüşüyor. Sektörün ihtiyacı büyüyor.
Aysel YÜCEL
Finansmana erişim maliyetlerindeki artış, yükselen işletme giderleri ve Çin kaynaklı rekabet baskısı, çok sayıda sanayi tesisini üretim faaliyetlerinden çekilmeye zorladı. Satışa sunulan bu yapılar, tedarik zincirlerindeki yeniden yapılanmayla büyüyen depolama ihtiyacını karşılamak isteyen lojistik şirketleri açısından hazır gayrimenkul seçeneklerine dönüştü. Özellikle sanayi ve ticaretin yoğunlaştığı bölgelerde uygun imarlı arsa bulmanın zorlaşması ve fiyatların yükselmesi, firmaları mevcut fabrika binalarını lojistik amaçlarla yeniden düzenlemeye yöneltti.
Fabrika dönüşümünü büyüme stratejisinin merkezine taşıyan Reysaş, Amcor, Gensenta, Tata Çelik ve Bianca Carrera’ya ait üretim tesislerini devralarak depolama komplekslerine çevirdi. Bu eğilim Marmara Bölgesi’yle sınırlı kalmadı; Anadolu’daki sanayi merkezlerinde de benzer adımlar hız kazandı. Eyüp Lojistik Yönetim Kurulu Başkanı Eyüp Bartık, son bir yılda yedi fabrikanın lojistik depolama alanına dönüştürüldüğünü açıkladı. Bartık’a göre fabrika satışlarındaki hareketlilik, lojistik sektörünün artan fiziki alan ihtiyacıyla doğrudan örtüşüyor ve bu model hem mülk sahipleri hem de lojistik şirketleri için finansal bir çıkış sağlıyor. Liman işletmecileri de operasyon sahalarını büyütmek amacıyla hinterlandlarındaki eski üretim tesislerini değerlendiriyor.
Denge Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler, lojistik ve depolama sektöründeki büyümeye paralel olarak kullanılmayan sanayi tesislerinin yeniden işlevlendirilmesine yönelik belirgin bir piyasa hareketi oluştuğunu belirtti. Sönmezler, İstanbul-Kocaeli-Bursa sanayi koridorunda geniş metrajlı, lojistik altyapıya uygun ve doğru imara sahip boş arsaların neredeyse bulunamadığını, arsa maliyetlerindeki artışın da geliştiricileri farklı çözümler aramaya ittiğini söyledi.
Ekonomik ömrünü tamamlayan veya boş kalan tesislerin satın alınmasının bu koşullarda daha rasyonel hale geldiğini aktaran Sönmezler, bazı fabrikaların mimari değişikliklerle dönüştürüldüğünü, bazılarının ise yıkılarak yüksek tavanlı, geniş kolon aralıklı ve rampalı lojistik yapılar olarak yeniden inşa edildiğini ifade etti. Dönüşüm faaliyetlerinin Doğu Marmara’da Gebze, Çayırova, Dilovası ve Tuzla-Orhanlı hattında; Avrupa Yakası’nda ise Hadımköy, Esenyurt ve Çatalca çevresinde yoğunlaştığı kaydedildi.
OSB Gayrimenkul Yatırım Uzmanı Mustafa Hidayet Dönmez, piyasadaki satılık sanayi tesisi sayısının boyutuna dikkat çekti. İlan platformlarında yaklaşık 2 bin 500 fabrikanın satışta olduğunu belirten Dönmez, kamuya açık olmayan portföylerin de eklenmesiyle toplam sayının 3 bin 500’e yaklaştığını söyledi. Finansman baskısı ve pazar kaybı sürdükçe satışa çıkarılan sanayi tesislerine her gün yenilerinin eklendiğini aktardı.
Dönmez, organize sanayi bölgeleri mevzuatının bağımsız lojistik depolama faaliyetlerine doğrudan izin vermemesinin, OSB dışındaki ticari parselleri ve tekil fabrika binalarını daha değerli hale getirdiğini belirtti. Özellikle yeni arsa üretiminin sınırlı olduğu Kocaeli-Gebze hattında, ihtiyaca göre tasarlanan “build-to-suit” projeleriyle eski fabrika alanlarının lojistik tesislere dönüştürüldüğünü kaydetti.
O2 Lojistik Yönetim Danışmanlık Kurucusu Oruç Kaya ise Türkiye’nin depolama kapasitesinin mevcut ihtiyacın gerisinde kaldığını söyledi. Ülkede bugün en az 40 milyon metrekare depolama alanına ihtiyaç bulunduğunu belirten Kaya, ölçülebilen 13-15 milyon metrekarelik kapasitenin tamamının İstanbul ve Kocaeli’nde yer aldığını, Türkiye genelindeki toplam depolama alanının ise 20-25 milyon metrekare seviyesinde tahmin edildiğini ifade etti. Kaya, önümüzdeki beş yılda 25 milyon metrekare ilave depolama alanına ihtiyaç duyulacağını dile getirdi.
Fabrikaların depolara dönüştürülmesinin, arz açığının bulunduğu Türkiye’de ticari açıdan anlamlı bir seçenek olduğunu belirten Kaya, bu yöntemle yeni depo inşası için gereken süreden daha kısa sürede operasyon başlatılabileceğini söyledi. Bununla birlikte, özellikle e-ticaret depoları bakımından her fabrikanın uygun bir çözüm olmadığını vurgulayan Kaya, yanlış tasarlanan dönüşümlerin ilerleyen dönemde operasyonel sorunlar yaratabileceği uyarısında bulundu. Dönüştürülmüş fabrikaların “Palet IN/Palet OUT” gibi daha yalın operasyonlarda veya palet bozumu ve katma değerli hizmet gerektirmeyen işlerde kullanılabileceğini ifade eden Kaya, bu kullanım alanlarında dahi temkinli olunması gerektiğini belirtti.
