Gayrimenkul risk değerleme raporu neden önemli?

Milyonlarca liralık konut alımında gayrimenkul risk değerleme raporu, deprem riskinden hukuki kayıtlara ve tesisata kadar kritik verileri ortaya çıkarıyor.

Konut ve kira fiyatlarının erişilebilir olmaktan uzaklaştığı bir dönemde, ev sahibi olmak isteyenlerin alım kararını daha dikkatli vermesi gerekiyor. Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 5,7 milyon TL’ye, İstanbul’da ise 8,7 milyon TL’ye ulaşırken, milyonlarca liralık yatırımı güvence altına almak için satın alınacak yapının kapsamlı biçimde incelenmesi önem taşıyor.

Sektör temsilcileri, tüketicilerin 1-2 milyon liralık otomobiller için ekspertiz yaptırmasına karşın, çok daha yüksek bedelli konut alımlarında aynı hassasiyeti göstermediğine dikkat çekiyor. Arge Gayrimenkul Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Cem Gel, gayrimenkul risk değerleme raporunun bir yapının adeta röntgenini çektiğini belirterek, bu belgenin alıcının karar sürecini güçlendirdiğini ifade etti.

Rapor, konutun risk haritasını çıkarıyor

Gayrimenkul risk değerleme raporu yalnızca taşınmazın fiyatını belirlemekle sınırlı kalmıyor. İnceleme sırasında binanın deprem riski, hukuki durumu, kaçak imalatlar, tesisatla ilgili olası sorunlar ve kolon-kiriş yapısı dahil yaklaşık 200 veri değerlendiriliyor. Böylece konutun karşılaşabileceği riskler daha satın alma gerçekleşmeden görülebiliyor.

Raporun kapsamı, taşınma sonrasında ortaya çıkabilecek masrafları da önceden anlamaya yardımcı oluyor. Kombinin arızalı çıkması, çatının bakım gerektirmesi veya yapıda projeye aykırı bir tadilat bulunması, alıcı açısından ciddi maliyet yaratabiliyor.

İncelemeler üç ana başlıkta yürütülüyor. Hukuki ve imar değerlendirmesinde belediyedeki resmi dosya, proje uygunluğu, iskân durumu, yıkım kararı ve kaçak yapılaşma ihtimali inceleniyor. Tapu kaydındaki haciz, ipotek ve şerhler de bu aşamada ortaya konuluyor.

Fiziksel ve teknik incelemede ise ilanda belirtilen metrekare ile yasal kullanım alanının uyumu, yapı malzemelerinin niteliği, binanın yaşı, yıpranma durumu, deprem ve afet riskleri ile enerji kimlik sınıfı değerlendiriliyor. Konum ve piyasa analizi kapsamında da ulaşım olanakları, çevresel koşullar, arsa payı, olası kira getirisi ve amortisman süresi ele alınıyor.

Dijital sistemler inceleme sürecini hızlandırıyor

Gayrimenkul değerleme çalışmalarında saha verilerinin dijital ortamda toplanması ve yerli sunucularda çalışan yapay zekâ algoritmalarıyla analiz edilmesi, sürecin hızlanmasını sağlıyor. Ahmet Cem Gel, binaların 360 derece incelenebildiğini ve bu yöntemle analiz kalitesinin yükseldiğini belirtti. Sonuçlara daha kısa sürede ulaşılması, alıcıların karar verme sürecini de kolaylaştırıyor.

Rapor talebi özellikle kredili satışlarda öne çıkıyor

TÜGEM Başkan Yardımcısı Mustafa Hakan Özelmacıklı, kredili gayrimenkul satışlarında değerleme raporunun zorunlu olduğunu, bunun dışındaki satışlarda ise böyle bir zorunluluk bulunmadığını söyledi. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payının yaklaşık beşte bir olduğunu belirten Özelmacıklı, tüketicilerin diğer işlemlerde rapor talebine yeterince yönelmediğini ifade etti.

Bir daire için ekspertiz raporunun, 100 metrekarelik konutlar açısından ortalama 16 bin 500 lira seviyesinde bulunduğu, harç ve diğer maliyetlerle toplam tutarın artabildiği belirtildi. Otomobil ekspertizinde ise ücretlerin yaklaşık 5-6 bin liradan başladığı, aracın segmentine göre 20 bin lirayı aşabildiği kaydedildi.

Özelmacıklı, konut alıcılarının çoğunlukla binanın 1999 depremi öncesinde mi yoksa sonrasında mı inşa edildiğine baktığını, yasal düzenlemelerin ardından yapılan binalarda mühendislik kriterlerinin daha fazla dikkate alındığını söyledi.

Türkiye’de Sermaye Piyasası Kurulu tarifesine tabi olan gayrimenkul değerleme hizmetinin, Avrupa’daki benzer teknik ve finansal raporlamalara kıyasla daha düşük maliyetli olduğu ifade ediliyor. Avrupa’da ortalama 1.000 euro seviyesindeki raporların, Türkiye’de 1-149 metrekarelik konutlar için 16 bin 500 TL’den başladığı, 5 bin metrekarenin üzerindeki taşınmazlarda ise 55 bin 569 TL’ye kadar çıktığı belirtildi.

Uzmanlardan alıcılara rapor uyarısı

Ahmet Cem Gel, konutun oturum ya da yatırım amacıyla alınmasından bağımsız olarak, satın alma öncesinde gayrimenkul risk değerleme raporu talep edilmesi gerektiğini söyledi. Raporda binaya ilişkin risklerin yanı sıra bölgedeki gerçek rayiçlerin de dikkate alındığını belirten Gel, bunun doğru fiyatın belirlenmesine ve alıcının daha sağlıklı karar vermesine katkı sunduğunu ifade etti.

Gel ayrıca, konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun gerisinde kaldığını ve reel getirinin düşmesine rağmen ihtiyaç amacıyla konut almak isteyenler için daha dengeli bir ortam oluştuğunu belirtti. Doğru konut ve uygun finansman koşulları bulunduğunda alım kararının ertelenmemesi gerektiğini söyledi.

İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan ise resmi değerleme raporlarının SPK’ya bağlı firmalar tarafından hazırlandığını, bilinçli tüketicilerin konut alırken bu raporları talep ettiğini belirtti. Akdoğan, belediyelerin talep edilmesi halinde imar ve ruhsat bilgileri konusunda bilgilendirme yaptığını, yetki belgeli emlak işletmelerinin raporlara erişebilmesinin de tüketicilere önemli kolaylık sağlayacağını ifade etti.