Konut Talebi Güçlü, Yeni Finansman Modelleri Gerekiyor
Konut talebi güçlü, ancak artan maliyetler ve finansman zorlukları sektörü etkiliyor. Yeni finansman modelleri bekleniyor.
Hamide HANGÜL
Gayrimenkul sektörü, artan maliyetler, sınırlı arz ve finansmana erişim zorluklarına rağmen 2025 yılında konut satışlarında önemli bir başarı elde etti. Geçen yılın ilk on bir ayında 1,43 milyon konut satışı gerçekleştirildi. Bu artışta, 2026 yılında faiz indirimlerinin devam edeceği beklentisi, fiyat artış öngörüleri ve reel artışın enflasyonun altında kalması etkili oldu.
Tüketicilerin, banka mevduatlarından konuta yönelmesi, özellikle ikinci el konut pazarında hareketliliği artırdı. Ancak, bu canlılık, ev sahipliği oranını son bir yılda yalnızca 1 puan artırarak yüzde 56,1’den yüzde 57,1’e çıkardı. Bu oran, on yıl öncesinin gerisinde kalmaya devam ediyor. 2015 yılında ev sahipliği oranı yüzde 60,4, kiracılık oranı ise yüzde 23,3 seviyesindeydi. Bu durum, ev sahipliğinin hala istenilen seviyede olmadığını ortaya koyuyor.
Konut sahipliğindeki temel zorluklar arasında, çift haneli enflasyon ortamında artan maliyetlerin yeni konut arzını baskılaması ve yüksek finansman maliyetleri yer alıyor.
Maliyetler Hâlâ Yüksek Seviyede
Günümüzde konut kredisi yıllık faiz oranı ortalama yüzde 36,38 seviyesinde bulunuyor. Aylık finansman yükü ise yüzde 2,64’ten başlayarak yüzde 4’ü aşıyor. Bu durum, krediye erişimi daha da zor hale getiriyor. İnşaat maliyetleri de önemli bir diğer etken olarak öne çıkıyor. İstanbul’da metrekare başına inşaat maliyeti yaklaşık 50 bin lirayı bulurken, 100 metrekarelik bir konutun sadece inşaat maliyeti 5 milyon liraya ulaşıyor. Arsa, işçilik ve kâr gibi diğer kalemlerin eklenmesiyle bu rakam daha da yükseliyor.
Öte yandan, kamu tarafından başlatılan 500 bin sosyal konut projesine 5 milyondan fazla başvuru yapılması, konut ihtiyacının boyutunu gözler önüne seriyor. Sektör temsilcileri, özellikle orta gelir grubunda güçlü bir talep olduğunu belirterek, 2026 yılında faizlerin düşmesini ve bu gruba yönelik yeni finansman modellerinin geliştirilmesini bekliyor.
Fiyatta Arsa Belirleyici
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz, 2025 yılının talebin güçlü olduğu ve finansman ile maliyet tarafında atılacak adımların sektöre yeni bir ivme kazandırabileceği bir yıl olduğunu ifade etti. Yılmaz, konut fiyatlarının belirlenmesinde arsa maliyetinin en önemli unsur olduğunu vurguladı. Kamu tarafından üretilecek uygun maliyetli arsaların özel sektörle buluşmasının, hem erişilebilir hem de nitelikli projelerin hayata geçirilmesini sağlayacağını belirtti.
Yılmaz, konut finansmanının da önemli bir başlık olduğunu ve kredili satışların sağlıklı seviyelere çıkabilmesi için kredi kısıtlarının gözden geçirilmesi gerektiğini söyledi. Özellikle orta gelir grubuna yönelik uzun vadeli finansman modellerinin geliştirilmesinin önemine dikkat çekti. Önümüzdeki beş yılda konut talebinin güçlü seyrini sürdürmesini beklediklerini ifade eden Yılmaz, faizlerde beklenen düşüşle birlikte ertelenmiş talep ile sınırlı arzın buluşmasının yeni konut projelerinin önünü açacağını belirtti.
Sürdürülebilir Projeler Öne Çıkacak
Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, 2025’te konut satışlarındaki artış, kredili alımlardaki toparlanma ve kentsel dönüşümün hızlanmasının 2026 için umut verici bir tablo çizdiğini söyledi. Kabadayı, faizlerin kademeli olarak düşmesiyle orta gelir grubunun talebinin güçleneceğini, lüks segmentte ise yatırım iştahının artacağını öngördü. 2026’da sektörün en belirleyici unsurunun makroekonomik istikrar olacağını vurgulayan Kabadayı, enflasyonun öngörülebilir bir seviyeye oturması, kur istikrarı ve finansman maliyetlerindeki iyileşmenin güveni artıracağını belirtti.
Türkiye’nin demografik yapısı, konut ihtiyacı, kentsel dönüşüm zorunluluğu ve teknoloji odaklı yeni yaşam modellerine olan talep, sektörün orta vadede güçlü kalmasını sağlayacak. 2026’nın kentsel dönüşüm, sürdürülebilirlik, modüler üretim, dijitalleşme ve karma projelerin öne çıktığı bir yıl olacağını öngördü.
Konut Talebi Doğru Okunmalı
İnşaatçılar ve Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, 2025’in sektör açısından yoğun ve zorlu bir yıl olduğunu belirtti. Keçeli, satışlardaki canlılığa rağmen stokların önemli ölçüde büyüdüğünü ifade etti. Yılın en kritik konusunun maliyetler olduğunu vurgulayan Keçeli, faizlerdeki gevşemenin sektöre bir nebze nefes aldırdığını ancak malzeme ve işçilik maliyetlerindeki artışın üretimin sürdürülebilirliğini zorladığını söyledi. Arsa maliyetlerinin büyükşehirlerde yeni projelerin önünü tıkadığını da ekledi.
2026’da veri temelli üretim yaklaşımını güçlendirmeyi hedeflediklerini belirten Keçeli, konut ihtiyacının önümüzdeki beş yılda da güçlü şekilde süreceğini vurguladı. Bu nedenle arzı artırmak, arsa üretimini hızlandırmak ve finansman modellerini güçlendirmenin kaçınılmaz bir zorunluluk olduğunu ifade etti.
Ruhsat Süreleri Uzuyor
Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, sektörün lokomotif olmasına rağmen zorlu bir dönemden geçtiğini belirtti. Belediyelerde ruhsat süreçlerinde ciddi beklemeler yaşandığını vurgulayan Şişik, kentsel dönüşümün hızlandırılması için merkezi hükümetin yanı sıra yerel yönetimlere de daha fazla yetki verilmesi gerektiğini düşündüğünü ifade etti. Konut kredi faizlerinin yüzde 2 bandının altına inmesinin konut alımı açısından daha sağlıklı olacağını belirten Şişik, şu anda konut satışlarının yüksek görünse de arsa ve işçilik maliyetlerindeki artışın üreticiyi ve vatandaşı zorladığını söyledi.
2026’dan beklentilerinin faiz oranlarının düşmesi ve iklim koşullarına uygun, su tasarrufunu önceleyen projelerin yaygınlaşması olduğunu vurguladı.
Dengeli ve Rasyonel Bir Piyasa Öngörüyoruz
GABORAS CEO’su Ruhi Konak, 2025 yılının doğru zamanda, doğru lokasyonda ve doğru finansmanla alınan kararların öne çıktığı bir yıl olduğunu belirtti. Orta Vadeli Program’da ortaya konulan dezenflasyon sürecinin devamı ve finansal koşullarda kademeli normalleşme beklentisinin, finansman maliyetleri üzerinde rahatlatıcı bir etki yaratabileceğini ifade etti. Özellikle doğru lokasyonlarda ve nitelikli projelerde kontrollü bir canlanma beklediklerini belirten Konak, bu sürecin ani sıçramalarla değil, daha rasyonel ve dengeli bir piyasa yapısı içinde ilerleyeceğini öngördü.
10 Yıllık Konut Politikası Oluşturulmalı
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, sektöre ilişkin değerlendirmelerde bulundu. 2025 yılının gayrimenkul sektörü açısından eşiğin aşıldığı bir yıl olduğunu belirten Çekici, ilk on bir ay itibarıyla satışların geçen yılın yüzde 13 üzerine çıkarak yaklaşık 1,4 milyona ulaştığını ifade etti. İstanbul’da kiralık sosyal konut uygulamalarının TOKİ aracılığıyla ilk kez görüleceğini belirten Çekici, özel sektörün de sürece dahil olmasıyla erişilebilir konutların daha da yaygınlaşacağını vurguladı.
Dönüşüm ve finansman sorunlarının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ifade eden Çekici, 10 yıllık bir konut politikasına ihtiyaç olduğunu belirtti. Türkiye’de arsa maliyetlerinin toplam maliyetin ortalama yüzde 50’sini oluşturduğunu vurgulayan Çekici, devletin elindeki arsaların belirli bir proje dönemi için geliştiricilere tahsis edilmesi ve kamu-özel işbirliğiyle on binlerce konut üretilebileceğini ifade etti. Orta gelir grubuna yönelik yeni finansman araçlarının sektörün büyüme hızını belirleyeceğini söyleyen Çekici, genel tablonun daha planlı, daha rafine ve daha sürdürülebilir bir konut üretim dönemine işaret ettiğini sözlerine ekledi.
